不労所得の獲得を目指して、不動産投資を始めようとしている方もいるかと思います。そんな方に不動産投資の失敗で見えてきた注意点をお伝えできればと思っています。
空室が埋まらない問題
不動産投資を始める場合、物件を対比するときの大切な着眼点として「利回り」というものがあります。利回りが高いほど回収しやすく、広告などに表示されている利回りは、もちろんながら入居者が常にいなければ遂行できません。
こうした空室が埋まらない問題を防ぐためには、表示されている利回りだけでなく、その物件エリアの空室率などを前もって調査したり見極めしておく事が肝心です。
くわえて運用中に想定以上の空室期間が出ているケースには、入居者を広告を出して探したり、賃料を下げたりといった構想が必須ですが賃料を下げればもちろん利回りは低くなってしまうので注意しましょう。
自己資金ゼロの甘い罠
不動産投資では、不動産専門家による「自己元金ゼロでも始められます！」といったキャッチフレーズを見かける事が少なくないありません。
実のところに自己財源がゼロでも、ローンを使う事でマンションを購入して運用する事はできるのですが、いわゆる「フルローン」というものです。
ここで注意しておきたいことが、空室が出てしうの可能性がある危険性に加え、ローンの返済があげられます。
自己財源ゼロでマンションを調達するケースは、ローンの資金はかなり多額なものになり高価な貸付金では、その金利分の返済も大きな負担となります。
それ故、利息の上昇や空室にうまく対応することができず、ローンの返済ができなくなってしまう場合も想定されます。こうした問題を避けるためには、ゆとりを持ったローン返済と空室対策を両立する事が重要です。
これが容易にはいかないと心積もりられる事例には、余剰財源を貯めてから挑戦しましょう。
利回り重視の物件購入
都心部と郊外での不動産投資の利回りの水準は全くと言っていいほど違い、郊外マンションの方が高くなっています。物件の価格が比較的に安い郊外の方が利回りが有利とされています。ただし郊外のマンションでは空室問題や新築マンションの競合などがでれば利回りが下がってしまうリスクもあります。
物件を選ぶ際には、そのエリアの世帯の特徴やニーズを事前に調査しておく必要があると言えるでしょう。
目先優先で返済や修繕費で痛い目に
不動産投資を始めたばかりの頃は、今すぐに収益をあげたいと投資を短期的に考えている人は少なくありません。しかし短期的に投資した場合に、返済や修繕費に追われて収益をあげるよりもマイナスを出してしまう事も少なくありません。
高利回りにつられて購入した物件は、現状の入居者が退去した後に築年数の古さや近隣の好物件で新規の入居者が決まらず、結果として家賃を下げたりリフォームしたりする必要があるといった事例があります。目先の高利回りだけを見るのではなく、最終的にかかる経費などもしっかり計算して長期的にみていくようにしましょう。
委託で不動産会社に丸投げ
面倒な管理は、不動産会社に丸投げという広告を目にします。不動産投資の中でほとんどの管理を不動産会社に任せたり、サブリースとしてマンションを借り上げしてもらったりすることが可能です。サブリースでは管理だけではなく家賃保証というメリットもあります。保証額の見直しや家賃収入が予定より少なくなってしまったなどのリスクも少なからずあります。
契約する段階で、どの段階まで管理してどの段階まで委託するのかを明確にしておく必要があると言えるでしょう。
