不動産投資が節税になると言われているのは、減価償却費や借入金利息などを経費にすることができ不動産投資をやらなかった場合と比較して納税額を減らすことができることができるためと言われています。実際に節税対策になるのか説明したいと思います。
不動産投資で節税になる仕組み
不動産投資で節税をすることは可能です。しかし不動産投資を節税目的のためだけにやるのは投資額に対して少ないのが現状です。
不動産投資のマイナス分は相殺できる
所得税の対象になるのは、所得税全体の利益を指します。そのほかに給与所得・不動産所得・利子所得・事業所得があります。不動産投資を始めたばかりの頃は、建物の価格に対しての減価償却費や初期費が多くかかり、家賃収入よりも経費が上回ることがあります。不動産投資がマイナスになった場合は、給与所得などから相殺することができます。
不動産投資のマイナス分をサラリーマンの給与所得からマイナスできるので、結果として収める税金の金額は減ります。この損益通算の仕組みがあるために、不動産投資を始めると節税になると言われる要素でもあります。
大幅な経費として計上できる減価償却費
不動産投資に限ったことではありませんが、まずは物件を購入しないと始まらないわけですが、その物件の購入する費用を一気に経費として計上することはできません。不動産の物件は経年によって低下する資産価値を、定められた計算によって経費として計上します。
その計算は減価償却と呼ばれる方法で、もちろん新築の物件と中古の物件でも耐用年数は異なります。
減価償却費の計算方法
もし売買契約書に記載がない場合は固定資産税評価額を使って計算する必要があります。
耐用年数は、木造のものであれば22年筋コンクリートは47年と決まっています。
国税庁の減価償却資産の償却率表を確認すればわかります。新築の物件は償却率がわかりますが、中古の物件の場合はちょっと違います。
不動産投資は本当に節税になるか？
節税になるという言葉が意味しているのは、不動産投資をしたことで収入が減ることであるというのが前提となります。
節税にならない人の方が多い
不動産投資では節税にならない人の方が多いのが実情です。初年度は不動産取得税や諸費用で節税することが可能であっても、翌年以降は減価償却費と借入金の利息が経費になる程度と一般的には言われています。その他の経費では旅費交通費、接待交際費等も限定的であまり節税と呼べるほどではありません。
節税になる人の特徴
不動産投資で節税になる人の特徴は、高額納税者です。収入が多い高額納税者は資金力もあり高額な物件を購入することもできるので多くの減価償却費が経費計上することできます。また節税効果を持続させるために、新たに不動産投資の物件を購入できるためとも言われています。
節税よりも投資で稼ぐことを考える
不動産投資の節税の仕組みを理解すれば、節税の場合は不動産投資の事業がまだあまりうまくいっていない場合に適用すると言えるでしょう。節税という以前に赤字になってしまっては元もこうもありません。なので、不動産投資を節税として考えるよりも、投資で税金分以上けに稼いで納税する方がいいのは理解できるでしょう。
