不動産投資で黒字や赤字になるのは、居の状況や借入額・返済額など複数の要因があります。赤字だからと言って悲観的になるのではなくしっかり赤字の原因を追究する必要があります。
不動産投資の赤字とは？
安定的な収益が見込めるためや老後の資産形成のため、または節税のためなど不動産投資を始めたののは何かしらの理由があったかと思います。節税のためだとするとたしかに不動産投資で出た赤字は、相殺することができるので所得税や住民税を減らせることは可能です。しかし赤字の要因によって危険なケースもあるので注意しましょう。
ローン返済による赤字
金融機関から融資を受けて不動産投資をした場合には毎月のローン返済の必要があります。不動産投資では借り入れの際にシミュレーションをして、家賃収入の範囲で収まるようにするのが基本です。しかし少額の赤字であれば、それは問題のない赤字といえます。
毎月のローンの返済が10万円としましょう。仮に諸々の経費が月次1万円かかっているとすると支出合計が11万円になります。
一方家賃収入が10万円とすると、毎月1万円が他の所得からの出す必要があります。キャッシュフロー上は毎月1万円の赤字の様子に陥るのです。
毎月赤字という現実を見るのは怖いものですが、「毎月1万円で20年後に2000万円の物件が手に入る」と一考するとどうでしょうか。
20年後に2000万円を準備するには、毎月8万円を貯蓄しなくてはなりませんが、不動産投資の場合なら、毎月1万円で済むのです。
ただ、その持ち出しが多額になると毎月のローンの返済が負担になり、経済状況が悪くなってしまいます。それ故どの程度までなら持ち出ししても大丈夫なのかというシミュレーションをしておきましょう。また、急な不具合で修繕費用が必要になったり、前述したような減価償却期間が終わって税金が増加したりする時に備えて、それらを支払えるほどのゆとりを持っておく必要があります。
空室による赤字
空室による赤字は家賃収入が一切発生しないため、最大のリスクと言えます。家賃収入の減少はもちろん、その間の収益を後から取り戻すことができない場合もあります。
賃料10万円のマンションに空室ができてしまい、それが1年間空室が続いてしまった場合に年間賃料120万円が入らないのに、ローンの返済をする必要があります。毎月1万円の予定が毎月11万円になれば経営状況は厳しくなってしまいます。
空室は最大のリスクですので、空室が出てしまった場合にはすぐに埋まるようにする必要があります。
サブリースを利用する
空室を出さないためにも赤字のリスク対策はあらかじめしておいても損はないと言えるでしょう。サブリースは、管理会社が所有者の物件を借り上げて、家賃を毎月入金するというもので空室の心配をすることなく安定して運用できるので多くの投資家が取り入れています。管理会社によって契約の条件や手数料が違うので事前に確認するようにしましょう。
価償却による赤字
減価償却による赤字とは、会計上は赤字になっているにもかかわらずキャッシュフローは黒字になっているということを表します。減価償却費という名前ですが、あくまでも会計上の費用ですので実際にお金が出ていくのではありません。不動産投資による赤字は損益通算できますので、給与所得が減り、所得税や住民税を抑えることができます。
不動産投資で利益が出ていても税金を納付できない等の事態を招きかねません。そうならないためにも経済状況をしっかりと把握して、赤字が出てもそれが容認できる赤字なのかどうかを見極めることが非常に需要と言えるでしょう。
